法院查封经适房可以拍卖吗？

经适房的性质

经济适用房（简称经适房）是国家为解决中低收入家庭住房困难而建设的住房。经适房实质上是共有产权住房，购买者只有使用权，没有所有权。在一定年限内，经适房不得上市交易。

法院查封经适房的依据

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条，因债权人的申请，人民法院有权查封被执行人的财产。经适房虽然不是被执行人的所有物，但仍属于其财产范围。因此，法院可以查封经适房。

法院查封经适房后的处置方式

法院查封经适房后，根据不同的情况，可以采取以下处置方式：

1. 依法解除查封。如果被执行人履行债务或与债权人达成和解，法院可以解除对经适房的查封。
2. 抵债处理。如果被执行人无力偿还债务，法院可以将经适房抵偿债务。在抵债处理前，法院需要对经适房进行评估，确定其价值。
3. 拍卖变卖。如果经适房不适合抵债处理，或者抵债处理后仍不能清偿债务，法院可以拍卖变卖经适房。但需要注意的是，经适房拍卖变卖存在一定的限制条件。

经适房拍卖变卖的限制条件

根据《国务院办公厅关于严格控制经济适用住房转让的通知》（国办发〔2007〕73号），经适房拍卖变卖必须符合以下条件：

• 经适房取得房屋所有权证书满5年。
• 经适房已按规定缴纳契税及其他相关税费。
• 购买经适房所得款项用于偿还被执行人债务，且经适房拍卖变卖后，被执行人无其他住房。
• 拍卖变卖经适房所得款项不足以清偿债务的，剩余部分由被执行人继续履行债务。

此外，各地还可能有具体细化的规定限制经适房拍卖变卖。建议当事人拍卖变卖前咨询相关部门。

经适房拍卖变卖的流程

法院拍卖变卖经适房的流程一般如下：

• 对经适房进行评估，确定拍卖底价。
• 发布拍卖公告，公告拍卖时间、地点及其他相关信息。
• 竞价拍卖，以价高者得。
• 办理拍卖成交手续，买受人支付拍卖价款。
• 法院出具裁定，解除查封并移交房屋。

经适房拍卖变卖后的注意事项

经适房拍卖变卖后，买受人需要注意以下事项：

• 买受人取得的只是经适房的使用权，无所有权。
• 在一定年限内，经适房不得上市交易。
• 买受人需要继续履行经适房的各项合同或协议义务，如缴纳物业费等。
• 买受人购买经适房不得用于出租或其他经营性活动。

常见问题解答

1. 经适房被查封后，居住人还有居住权吗？

在经适房被拍卖变卖前，居住人仍享有居住权。但如果经适房被拍卖变卖，居住人需与买受人协商居住事宜。

2. 经适房拍卖变卖后，买受人可以取得所有权吗？

不能。经适房拍卖变卖后，买受人取得的只是经适房的使用权，无所有权。

3. 法院可以查封取得所有权满5年的经适房吗？

可以。根据《国务院办公厅关于严格控制经济适用住房转让的通知》，只有取得房屋所有权证书满5年且符合其他相关条件的经适房才能上市交易。因此，即使经适房已取得所有权满5年，法院仍可以查封其用于清偿债务。