中介买卖被法院查封的房屋，风险几何？

在房地产市场中，由于各种原因，法院可能会对房屋进行查封。对于中介机构和买方来说，买卖被法院查封的房屋存在着较大的法律风险和操作难度。本文将深入探讨中介买卖被法院查封的房屋所涉及的法律问题、操作流程、注意事项以及风险防范措施，为相关中介机构和买方提供实用的指引。

一、法院查封房屋的法律基础

法院对房屋进行查封的法律依据主要包括《民事诉讼法》和《物权法》。《民事诉讼法》规定，人民法院对一方当事人的诉讼请求，有证据证明对方当事人转移或者隐匿其财产，或者有串通他人虚构债务逃避债务，危害债权人利益的情形，可以依法裁定查封、扣押、冻结对方当事人的部分或者全部财产。《物权法》规定，人民法院依法查封、扣押的财产，在查封、扣押期间，不得转让、设定担保物权或者以其他方式处分。因此，法院对房屋的查封具有强制执行力，任何违反查封措施的行为均属非法。

二、中介买卖查封房屋的操作流程

对于中介机构而言，买卖被法院查封的房屋涉及以下操作流程：

1. 核实查封信息：在接受买卖委托前，中介机构应详细核实房源的查封信息，包括查封法院、查封文号、查封日期、查封原因等。这些信息可以通过法院查询系统、物业管理处或其他途径获得。
2. 告知买方查封情况：在向买方推荐房源时，中介机构必须如实告知房屋被查封的事实，并详细解释查封的原因、影响和法律后果等信息。买方有权了解房屋的真实状况，并根据自己的风险承受能力决定是否购买。
3. 取得法院同意：如果买方决定购买被查封的房屋，中介机构应协助买方向法院提出解除查封的申请。法院在审查买方提交的材料后，如果认定买方购买房屋不影响债权人的利益，可能会同意解除查封。
办理产权过户手续：在解除查封后，中介机构可以协助买方办理房屋产权过户手续。过户前，应核实房屋是否已解除所有查封，并取得相关证明。

三、买卖查封房屋的法律风险

中介机构和买方在买卖被法院查封的房屋时，应充分了解以下法律风险：

• **查封无效风险：**法院查封房屋的程序必须合法有效，否则查封行为无效。例如，如果法院未经法定程序就查封房屋，或查封的标的物不属于被执行人，则查封无效。
• **买受人瑕疵责任：**根据我国法律规定，买受人购买已被依法查封的房屋，因善意而不知该房屋已查封，可以向出卖人请求赔偿损失。但如果买受人知道或应当知道该房屋已被查封，则不得向出卖人请求赔偿损失。
• **无效合同风险：如果因法院查封等不可归责于买卖双方的原因导致房屋买卖合同无法履行，则该合同自始无效。

四、买卖查封房屋的注意事项

为最大限度地降低风险，中介机构和买方在买卖被法院查封的房屋时，应注意以下事项：

1. 谨慎审查查封信息：在接受委托或介绍房源前，应仔细审查查封信息，并核实查封的真实性、原因和影响。
2. 征求专业法律意见：在买卖涉及法律复杂性较高的查封房屋时，建议中介机构和买方咨询专业的律师以获取法律意见和指导。
3. 保障书面证据：中介机构在买卖查封房屋过程中，应做好书面记录，留存相关证据。例如，告知买方查封情况的告知书、向法院申请解除查封的申请书等。
4. 风险分担：中介机构可以在居间合同中明确约定与买卖查封房屋相关的风险分担方式，以保障自身的合法权益。

五、买卖查封房屋的风险防范措施

为了有效防范买卖被法院查封的房屋的风险，中介机构和买方可以采取以下措施：

• 加强信息核查：定期查询法院查封信息系统，及时了解是否存在对所涉房屋的查封信息，并做好记录。
• 建立风险预警机制：一旦发现房屋存在被法院查封的风险，应立即向客户发出风险预警，并暂停交易。
• 主动沟通协调：如果房屋因不可抗力因素被法院查封，中介机构应积极与法院沟通，协助买方协商处理解除查封事宜。
• 提供法律咨询服务：中介机构可以与律师事务所合作，为买卖查封房屋的客户提供专业的法律咨询服务，降低法律风险。

结论

买卖被法院查封的房屋是一项复杂且具有较高法律风险的交易活动。中介机构和买方在参与其中时，必须充分了解相关法律法规，仔细审查查封信息，并采取必要的风险防范措施。只有通过专业、审慎、合规的操作，才能保障买卖双方的合法权益，避免不必要的法律纠纷。