法院能否冻结开发商保证金
摘要
随着房地产行业的发展，开发商预售商品房的现象日益普遍。为了保障购房者的合法权益，我国法律规定了开发商应当向主管部门缴纳预售款保证金（以下简称“保证金”）制度。但对于法院能否冻结该保证金，却存在一定争议。本文将从法律规定、司法实践和学理分析等方面，深入探讨法院能否冻结开发商保证金的问题，并提出相关建议。
一、法律规定
《预售商品房管理条例》第23条规定：开发商应当将预售款纳入符合条件的银行专户，由银行通过预售资金专用账户监督开发商的资金使用。开发商未按规定将预售款存入预售资金专用账户的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令开发商限期将预售款存入预售资金专用账户，并处以预售款3%以上5%以下的罚款；逾期仍拒不存入的，可以处以预售款5%以上10%以下的罚款，并可以责令暂停销售；情节严重的，可以责令停业整顿或者吊销营业执照。
《城市商品房预售管理办法》第25条规定：开发商将预售款纳入预售资金专用账户后，该账户中的资金应专项用于建设预售的商品房。开发商未按规定将预售款存入预售资金专用账户的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令开发商限期将预售款存入预售资金专用账户，并处以预售款3%以上5%以下的罚款；逾期仍拒不存入的，可以处以预售款5%以上10%以下的罚款，并可以责令暂停销售；情节严重的，可以责令停业整顿或者吊销营业执照。
上述法律规定明确了开发商应当将预售款存入银行专户，专项用于建设预售的商品房。但并未明确是否可以冻结该保证金。
二、司法实践
在司法实践中，法院对于是否冻结开发商保证金存在不同看法。
一部分法院认为，开发商预售商品房取得的预售款应当专项用于建设预售的商品房，不得挪作他用。因此，对于购房者因开发商未完成合同约定的商品房竣工交付而要求冻结保证金的诉讼请求，法院一般予以支持。如北京市第一中级人民法院（2019）一中民终字第8313号民事判决书中，法院认为开发商将预售款挪作他用，违反了《预售商品房管理条例》的规定，购房者有权要求冻结保证金。
另一部分法院则认为，开发商保证金的性质为行政专款，不属于民事维权客体，法院无权冻结。如上海市第一中级人民法院（2018）沪一中商终字第5084号民事判决书中，法院认为保证金属于上海市房地产行政管理部门的行政专款，不属于本案民事维权客体，法院无权冻结。
三、学理分析
在学理上，对于法院能否冻结开发商保证金的问题，主要存在以下两种观点：
**第一种观点认为，法院可以冻结开发商保证金。**支持者认为，预售款保证金是购房者交纳的房屋价款的一部分，具有民事合同的性质，购房者有权要求优先受偿，因此法院可以冻结该保证金。同时，冻结保证金不影响房地产行政主管部门行使监管职责，有助于防止开发商将保证金挪作他用。
第二种观点认为，法院不能冻结开发商保证金。支持者认为，保证金是行政机关为监管开发商而设立的专款，具有行政法上的属性，不属于民事纠纷的客体。如果法院冻结保证金，将影响房地产行政主管部门对保证金的监管，不利于维护房地产市场秩序。
四、建议
基于上述法律规定、司法实践和学理分析，笔者建议：
- 完善法律规定。建议明确规定法院在什么情况下可以冻结开发商保证金，以统一司法实践。
- 明确保证金的性质。建议厘清保证金的民事法属性和行政法属性，以确定其是否属于法院冻结的客体。
- 平衡各方利益。在冻结保证金时，应平衡购房者的利益、开发商的利益和房地产市场秩序的稳定。避免冻结保证金影响房地产开发企业的正常经营，损害房地产市场的健康发展。
- 加强监管。房地产行政主管部门应加强对保证金的监管，防止开发商挪用保证金，保障购房者的合法权益。
总之，法院能否冻结开发商保证金是一个复杂的问题。应综合考虑法律规定、司法实践和学理分析，权衡各方利益，制定完善的规则和措施，以切实保障购房者的合法权益，维护房地产市场秩序。
