在房地产交易中，抵押和法院查封是两个常见的概念。它们都涉及到房屋所有权的限制和保护。然而，当这两者同时存在时，究竟哪一个优先呢？本文将探讨抵押和法院查封的优先级问题。

首先，我们来看抵押。抵押是指借款人将其房屋作为贷款的担保物，并将该房屋的所有权转移给借款机构作为抵押品。在银行审批通过贷款之后，借款人仍然保有该房屋的使用权，但任何对房屋的出售或其他处置都需要得到借款机构的同意。

抵押的目的是保证借款人的偿还能力，使借款机构在借款人违约时能够通过以房屋作为担保物进行追偿。因此，一旦借款人无法偿还贷款，借款机构就有权将房屋出售以偿还债务。

然而，如果借款人违约并出现严重的还款问题，可能会导致法院介入债权保全。法院查封是指法院出具的判决，要求将借款人的房屋加上查封印章，阻止任何对该房屋的处置。这是为了保护债权人的利益，确保房产不会被其他债权人或第三方侵占。

法院查封通常发生在借款人违约、拖欠多期贷款或其他经济纠纷导致的情况下。当房屋被法院查封后，借款人将无法自行出售或转移该房屋的所有权。此时，只有当借款人偿还全部欠款或与债权人达成其他解决方案后，法院才会解除查封。

那么，当抵押和法院查封同时存在时，谁优先呢？根据中国法律规定，法院查封的优先级高于抵押。这意味着无论房屋是否已抵押，一旦法院出具查封决定，借款人将无法继续处置该房屋。

然而，在实际操作中，如果借款人在抵押登记之前就发生了法院查封，借款机构可能并不知情。这种情况下，借款人可能会违反抵押合同，但借款机构仍然有权要求偿还债务。

所以，在购买房产时，无论是作为借款人还是债权人，都需要注意房屋的法院查封情况。如果房屋已经被法院查封，借款人和债权人都需要谨慎对待，确保在交易中不违反法律规定。

综上所述，虽然抵押和法院查封都涉及到房屋所有权的限制和保护，但根据中国法律规定，法院查封的优先级高于抵押。因此，在房地产交易中，我们需要认真了解房屋的法律纠纷情况，并遵守相关法律规定。