在司法实践中，法院查封房产是一个常见的措施，它是指人民法院在受理申请人的申请后，依法对被执行人的房屋进行查封，以保障生效判决、裁定的履行或者避免财产被转移。法院查封房产的措施对被执行人及其家人会产生重大影响，那么，法院查封房产后必须告知吗？查封房产的程序有哪些？被查封房产可以买卖吗？今天我们就来详细地探讨这些问题。

一、法院查封房产后必须告知吗？

根据我国《民事诉讼法》第二百四十四条的规定，人民法院对被执行人发出的执行通知中应当载明下列事项：

（一）被执行人的履行义务；

（二）被执行人的财产将被查封、扣押、冻结或者被采取其他执行措施；

（三）被执行人有权查询被冻结的存款余额；

（四）被执行人应当报告当前以及收到通知之日起一至三个月的收入情况；

（五）被执行人有异议的，有权申请复议；

（六）被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，将依法采取强制措施，并承担相应的法律后果。

由此可见，法院在查封房产前，应当向被执行人发出执行通知，告知其房产将被查封，被执行人有权了解相关情况。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院对被执行人的房屋等不动产采取查封、扣押措施的，应当在查封、扣押措施实际执行后十五日内，向被执行人送达执行通知书、查封、扣押清单。

因此，法院查封房产后，必须在规定时间内向被执行人送达相关法律文书，告知其房产已被查封，并说明查封的原因、期限等信息。被执行人有权了解相关情况，并可以依法提出异议或复议。

二、法院查封房产的程序

法院查封房产的程序主要包括申请、审查、执行等几个阶段，具体如下：

（一）申请阶段

1、申请主体：申请法院查封房产的主体通常是胜诉一方，即原告。但在某些情况下，被告也可以申请查封原告的房产，例如原告存在转移财产、隐匿财产等行为，被告可以向法院提出财产保全申请，要求法院查封原告的房产。

2、申请条件：申请法院查封房产必须符合一定的条件，主要包括：

（1）申请人持有生效的法律文书，如判决书、裁定书等；

（2）被执行人未履行法律文书确定的义务；

（3）被执行人有可供执行的房产；

（4）申请查封的房产属于被执行人所有。

（二）审查阶段

1、人民法院收到申请人提出的查封房产申请后，应当对申请人的主体资格、申请条件等进行审查，审查通过后，人民法院将受理该申请。

2、人民法院在受理申请后，将向被执行人发出执行通知，告知其房产将被查封，并要求被执行人履行生效法律文书确定的义务。

（三）执行阶段

1、人民法院在向被执行人发出执行通知后，将被执行人的房产进行查封。人民法院可以直接封存房屋，也可以委托房地产管理部门或者房屋管理机构进行查封。

2、人民法院查封房产时，应当向被执行人出示相关法律文书，并对房屋进行清点、登记、拍照等，以确定房屋的现状。

3、人民法院查封房产后，应当向被执行人送达执行通知书、查封清单等法律文书，告知其房产已被查封，并说明查封的原因、期限等信息。

4、人民法院在查封房产后，被执行人仍然不履行义务的，人民法院可以进一步采取拍卖、变卖等措施，以保障生效法律文书的履行。

三、被查封房产可以买卖吗？

根据我国《物权法》第一百七十八条的规定，人民法院、人民检察院、行政执法机关等依法对不动产或者动产采取查封、扣押等措施的，自采取措施时生效。因此，被查封房产属于限制处分的情况，原则上不允许进行买卖等处分行为。

但是，在司法实践中，如果被查封房产的买受人属于善意第三人，且符合法定条件的，其与出卖人之间的买卖合同仍然有效。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十六条的规定，人民法院查封、扣押被执行人房屋后，被执行人擅自转让该房屋，受让人符合下列情形之一，人民法院对异议不予支持：

（一）受让人有恶意，包括受让人知道该房屋已经查封、受让人没有支付合理对价、受让人有与被执行人恶意串通损害申请人利益等情形的；

（二）受让人取得该房屋所有权系基于与被执行人的虚假诉讼、虚假仲裁或者恶意串通的合同；

（三）人民法院在查封、扣押措施实际执行前，受让人已经知道该房屋存在纠纷或者已经受理案件、已经提起诉讼或者仲裁；