买了个被法院查封的房子

对于购房者来说，买房是人生中的一件大事，需要谨慎考虑，做好充分的准备。但现实中，市场上存在一些看似便宜，却暗藏风险的房产，例如被法院查封的房子。购房者在购买这类房产前需谨慎，以免掉入陷阱，造成经济损失。

一、什么是法院查封的房子？

法院查封的房子是指法院为了保障债权人的利益，对债务人名下房产采取的一种强制执行措施，禁止债务人对该房产进行任何处置行为，包括出售、出租、抵押等。被法院查封的房子通常是债务人未能按期偿还债务，法院依法对其房产进行强制执行的结果。

二、购买法院查封的房子面临的风险

购买法院查封的房子存在着巨大的风险，主要体现在以下几个方面：

1. 产权无法转移

被法院查封的房子，其产权归属于原房产所有人，买方无法取得房产的合法所有权。就算买方支付了房款，也无法办理过户手续，最终无法获得房产证。导致这种现象的原因是，法院查封的房子属于被执行的财产，只有待法院执行完毕，判决生效后，买方才能办理过户手续。

2. 存在被拍卖的风险

法院查封的房产，最终可能被法院拍卖。如果买方购买了已被法院查封的房产，但在拍卖过程中，竞拍价格超过了买方支付的价格，那么买方不仅无法获得房产，更可能面临损失房款的风险。因为在法律上，买方与原房产所有人之间的买卖合同是无效的，买方无法主张任何权利。

3. 存在被撤销执行的风险

法院查封的房产，也可能出现撤销执行的情况。例如债务人与债权人达成和解协议，或者债务人偿还了欠款等，法院会撤销对该房产的查封，导致买方无法获得房产。这种情况通常发生在法院执行过程中，债务人与债权人达成协议，撤销执行，而买方对此毫不知情。

4. 存在房屋质量问题

法院查封的房子，通常是因为债务人无力还债，其房屋质量存在问题的可能性较大。例如房屋存在漏水、墙体裂缝等问题，买方在购买前可能难以发现，但在后期使用过程中可能会出现各种问题，造成经济损失。

5. 存在法律纠纷风险

购买法院查封的房子，可能涉及到复杂的法律纠纷。例如，如果原房产所有人对法院的查封决定提起诉讼，买方很可能被卷入诉讼，并面临着巨大的经济损失。而且，法院查封的房产，可能存在其他债务，例如房屋抵押贷款、物业费等，买方可能需要承担这些债务。

三、购买法院查封的房产的注意事项

虽然购买法院查封的房子风险很大，但如果能够谨慎操作，也有可能获得低价的房产。在购买法院查封的房产时，需要注意以下事项：

1. 查询房产信息

购房者在购买法院查封的房产前，务必查询房产信息，包括房产证、土地证等证件，以及法院的查封令，了解房产的基本情况，包括面积、建筑年代、户型、是否被抵押等信息。如果无法查询到相关信息，可以咨询专业的房产律师，获取法律意见。

2. 了解案件情况

购房者需要了解法院查封的案件情况，包括案件类型、债权人、债务人、执行程序等信息。可以向法院查询案件情况，或咨询专业的律师，了解案件的具体情况和进展。如果案件存在争议，或者存在其他风险，应谨慎考虑是否购买该房产。

3. 咨询专业人士

购买法院查封的房子，最好咨询专业的律师或房产经纪人。律师可以提供法律方面的咨询，帮助购房者判断房产是否安全，并提供相关的法律意见。而房产经纪人则可以提供房产市场方面的咨询，帮助购房者了解房产的价值，以及购买流程等信息。

4. 签订明确的协议

与原房产所有人签订交易协议时，一定要注意协议内容的清晰和完整。协议中应明确约定购买价格、付款方式、过户时间、风险承担等事项。为了保障自身权益，建议由律师进行协议审核和签署。

5. 保留证据

购买法院查封的房产，一定要保留一切证据，包括房产信息、案件信息、交易协议等文件。如果后期出现纠纷，这些证据可以帮助购房者维护自身的权益。

四、购买法院查封的房子的法律依据

购买法院查封的房子，需要遵照相关的法律规定，根据法律的相关规定，法院查封的房产，通常不允许私人交易。因为该房产是作为被执行财产，其处置权归属于法院。如果私自进行交易，很有可能遭到法院追讨，并引发法律纠纷。

如果购房者仍然想购买法院查封的房产，可以通过以下几种方式进行：

1. 参加法院拍卖

法院会对查封的房产进行拍卖，购房者可以参加拍卖，如果竞拍成功，即可取得该房产的合法所有权。参加法院拍卖，需要注意以下事项：

了解拍卖程序，包括拍卖时间、地点、拍品信息、保证金等内容。 仔细阅读拍卖公告，并进行实地考察，确认房产的真实情况。 参与竞拍时，要冷静理性，根据自身情况，制定合理的竞拍策略。 竞拍成功后，要按照拍卖规则，及时缴清款项，并办理过户手续。

2. 与债权人协商

购房者可以与债权人协商，购买被查封的房产。但是，这种方式需要取得债权人的同意，并满足法院的相关规定。通常情况下，债权人会优先选择拍卖的方式进行处置，因为拍卖可以最大限度地收回欠款。

3. 与原房产所有人达成协议

在符合法律规定的前提下，购房者可以与原房产所有人达成协议，购买该房产。但是，这种方式需要取得法院的许可，并要确保该房产没有其他债务或纠纷。通常情况下，法院会优先考虑拍卖的方式进行处置，因此，这种方式的可能性较小。

总之，购买法院查封的房子，是一件风险很大的事情，需要谨慎考虑，做好充分的准备。如果没有专业的知识，建议咨询专业的律师，了解相关法律法规，并评估风险，才能做出明智的决定。

五、总结

购买法院查封的房子，虽然可能获得低价的房产，但隐藏着巨大的风险，包括产权无法转移、存在被拍卖的风险、存在被撤销执行的风险、存在房屋质量问题、存在法律纠纷风险等。购房者在购买前，需要谨慎考虑，了解案件情况，咨询专业人士，签订明确的协议，保留证据，并遵循法律规定，才能降低风险，保障自身权益。

总之，购买法院查封的房子，需要谨慎对待，不要被低价所诱惑，而忽略了潜在的风险。建议选择正规渠道，咨询专业的律师，并做好充分的准备，才能避免经济损失，并避免陷入法律纠纷。