被法院查封的房子有抵押

购房置业对于很多人来说都是人生大事，然而，房产交易市场错综复杂，一不小心就可能陷入法律纠纷。其中，购买到被法院查封的房产，尤其是存在抵押的情况，更是风险重重。本文将深入探讨购买被法院查封的抵押房产所涉及的风险和注意事项，帮助购房者规避风险，维护自身合法权益。

一、法院查封和抵押的概念及区别

要理解被法院查封的抵押房产，首先需要明确“法院查封”和“抵押”这两个法律概念。

1. 法院查封：

法院查封是指人民法院在诉讼过程中，为防止当事人转移、隐匿或变卖财产，对案件当事人的财产采取的一种强制措施，限制其对该财产的处分权。被查封的房产，在查封期间内不得进行买卖、租赁、抵押等处分行为。查封的目的是为了保全将来生效判决的执行，确保债权人的合法权益最终能够实现。

2. 抵押：

抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。房屋抵押是较为常见的抵押形式，通常发生在购房贷款的情形。

3. 区别：

法院查封和抵押的主要区别在于：主体不同、目的不同、效力不同。法院查封的主体是人民法院，目的是保全诉讼请求，其效力在于限制财产所有人的处分权；而抵押的主体是债权人和抵押人，目的是担保债权的实现，其效力在于赋予债权人优先受偿的权利。

二、购买被法院查封的抵押房产存在的风险

被法院查封的房产本身就存在一定的法律风险，而如果该房产还设定了抵押，则风险更甚。购买此类房产，可能面临以下风险：

1. 产权不清晰：

被法院查封的房产，其产权状况往往比较复杂。可能存在多个债权人，也可能存在其他权利负担，例如租赁、居住等。购房者难以全面了解房屋的真实情况，存在产权瑕疵，甚至无法最终取得房屋所有权的风险。

2. 交易无法继续：

即使签订了房屋买卖合同，支付了购房款，但由于房屋被查封，交易也可能无法继续进行。如果原告胜诉，法院可能会将房屋拍卖以清偿债务，导致购房者钱房两空。

3. 承担债务风险：

在抵押权设定之前，如果房屋就已经被查封，则法院的查封效力优先于抵押权。但这并不意味着购房者可以高枕无忧。如果购房者明知房屋被查封，仍然购买并办理过户登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关物权编的解释(一) 》第九十五条的规定，购房者需要承担“清偿被担保的债权，或者向抵押权人提供相应的担保”的责任。也就是说，购房者可能需要替原房主偿还债务，否则银行有权要求拍卖房屋以实现抵押权。

4. 时间成本高：

由于房屋被查封，相关解封手续办理时间难以确定，购房者可能面临漫长的等待，甚至需要参与诉讼，时间成本和经济成本都较高。

三、购买被法院查封的抵押房产的注意事项

为了避免上述风险，购房者在购买被法院查封的抵押房产时，应格外谨慎，注意以下事项：

1. 调查房屋情况：

购房者可以通过以下途径查询房屋的查封和抵押情况：(1) 房产所在地的不动产登记中心查询；(2) 查询中国裁判文书网，查看是否存在与该房产相关的 судебный процесс 文书；(3) 委托律师或专业机构进行调查。

2. 谨慎签订合同：

购房者在签订房屋买卖合同时，应要求卖方出示房屋解封的相关证明文件，并在合同中明确约定解封时间、违约责任等内容，以最大限度地保障自身权益。

3. 资金监管：

建议采用资金监管的方式进行交易，确保资金安全。在房屋解封并完成过户登记之前，购房款不要直接支付给卖方，而是 deposited into a special account supervised by a third party。

4. 寻求专业帮助：

在整个交易过程中，建议购房者咨询专业律师，对合同条款、法律风险等进行评估，并在需要时提供法律服务，以确保交易的合法性和安全性。

四、结语

总而言之，购买被法院查封的抵押房产风险极高，需要谨慎对待。购房者应充分了解房屋的查封和抵押情况，仔细审查合同条款，并在专业人士的指导下进行交易，才能最大限度地维护自身合法权益，避免陷入法律纠纷。