**法院查封第三方债务人房产**

在法学领域，"查封"是指因强制执行而将被执行人的财产暂时冻结，限制其支配、使用和处分，以保障债权人的合法权益。当债务人未能履行到期债务时，债权人可以向法院申请强制执行，法院有权查封债务人的财产，包括房产在内。

**第三方债务人房产查封的情形**

在某些情况下，法院也可查封第三方债务人房产。所谓第三方债务人，是指因债务人对主债务不履行，而承担与其相对的相应义务的债务主体。第三方债务人房产查封的情形主要包括以下几种：

**执行债权人提起第三人异议诉讼**：当债务人将自己的房产转移给第三方，债权人认为该转让行为损害其权益时，可向法院提起第三人异议诉讼。如果法院裁定转让行为无效，则可以查封该房产； **执行债权人持法院执行文书向登记部门申请查封**：债权人取得法院的执行文书后，可持该文书向房产登记部门申请查封第三方债务人房产。如果登记部门认为申请符合法律规定，将对相关房产进行查封； **执行债权人申请执行异议之诉，并取得有利的判决**：在执行程序中，第三方债务人对执行行为提出异议，但法院驳回异议并判决执行，债权人可向法院申请查封异议人房产。

**第三方债务人房产查封的法律依据**

第三方债务人房产查封的法律依据主要为下列规定：

**《民事诉讼法》**第242条规定："人民法院有权查封或者扣押被执行人的财产。"； **《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》**第115条规定："对不能按规定查封或者扣押标的物，经执行法官审查后，可以责令被执行人提供与标的物价值相当的担保。被执行人不提供担保的，人民法院可以将其个人收入予以冻结。"； **《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产规定（试行）》**第19条规定："被执行人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院可以根据需要查封、扣押、冻结与本案无关的第三人财产；第三人请求解除查封、扣押、冻结的，人民法院应当在七日内审查，认为不符合解除条件的，应当驳回申请，并说明理由。"。

**第三方债务人房产查封的适用范围**

法院查封第三方债务人房产的适用范围主要包括以下情形：

**第三方债务人房产属于被执行人实际享有支配权的财产**：即使房产所有权登记在第三方债务人名下，但实际上由被执行人支配使用或出租获利的，法院可以将其查封； **第三方债务人明知或者应当知道被执行人对房产享有支配权**：在第三人明知或者应当知道被执行人享有支配权的情况下，接受被执行人的转移或以其他方式取得房产所有权的，法院可以将其查封； **第三方债务人与被执行人恶意串谋损害债权人利益**：在第三方债务人与被执行人恶意串谋，以转让房产等方式逃避债务的，法院可以将其查封。

**第三方债务人房产查封的程序**

法院查封第三方债务人房产的程序主要包括以下步骤：

**申请：**债权人或者执行法院向房产所在地登记部门提交查封申请，并提交有关证据材料； **审查：**登记部门对查封申请进行审查，符合法律规定则予以登记，否则驳回申请； **查封：**登记部门对查封的房产做出登记，并通知被执行人、第三方债务人和有关利害关系人； **解除查封：**当债务履行完毕或者查封已无必要时，登记部门依法解除查封。

**解除第三方债务人房产查封**

在以下情形下，法院将解除第三方债务人房产查封：

**债务已经履行完毕**：债权人收到被执行人全部清偿后，可以向法院申请解除对第三人财产的查封措施； **第三方债务人提出执行异议并经法院审查属实**：如果第三人能够证明其对该房产享有所有权，且不知情或不应当知情债务人的恶意转移行为，法院应解除对该房产的查封； **法院认为继续查封已无必要**：例如，债务人已履行部分债务，且已提供充足的担保，执行法院可以酌情解除对第三人财产的查封； **第三方债务人申请解除查封并经法院裁定**：在特殊情况下，第三方债务人可以向法院申请解除查封，法院经审查认为符合解除条件的，可以裁定解除。

**结语**

法院查封第三方债务人房产是一项重要的执行措施，旨在保障债权人的合法权益。然而，在适用时应严格遵循法律规定，根据个案具体情况审慎执行，切实维护当事人各方的合法权益。