法院查封后买的房子怎么办

在目前的房地产市场形势下，二手房交易十分活跃，但其中也存在着一些风险，比如法院查封的房屋。购房者如果购买了法院查封的房屋，将会面临一系列问题，一起来了解一下法院查封后买的房子怎么办吧。

一、什么是法院查封

法院查封是指法院在诉讼或执行程序中，根据法律规定，对一定范围内的财产采取限制处分和转移的一种司法强制措施。查封后，被查封的财产就不能再流通处分，也不能进行任何产权变更登记。

二、买到法院查封房的风险

购买法院查封的房屋存在以下风险：

交易无效：根据《民事诉讼法》规定，法院查封的财产不得转让。因此，购买查封房的合同无效，购房者无法获得房屋所有权。 房屋被拍卖：法院查封房屋后，通常会进行拍卖。如果购房者が在拍卖之前购买了查封房，那么在拍卖后，购房者的权利将被拍卖所得优先受偿。 查封解除后房屋被原房主收回：法院查封是为了保障债权人的利益，在查封解除后，原房主可以依法申请解除查封，一旦解除查封，购房者的房屋会被原房主收回。 房屋被强制过户：在某些情况下，法院可以裁定强制过户，将查封的房屋过户给债权人或其他有权人，此时购房者的房屋将被强制过户，购房者将失去房屋。

三、法院查封后的房屋交易处理办法

针对法院查封的房屋交易，有以下几种处理办法：

查封前订立合同，查封后解除：购房者在查封前与卖方订立房屋买卖合同，但尚未办理房屋所有权变更登记，在查封后，购房者可以与卖方协商解除合同，追回购房款。 查封后订立合同，先解除查封再过户：购房者可以在查封后与卖方订立房屋买卖合同，但是房屋过户要等查封解除后才能进行。购房者可以与卖方约定，在查封解除前不支付房款，以保障自己的权益。 查封前订立合同，协助卖方解除查封：购房者可以与卖方协商，由购房者协助卖方解除查封，解除查封后，再办理房屋所有权变更登记。这种方式比较适用于债务纠纷较为简单、能够快速解决的情况。 参加法院拍卖：购房者可以参加法院拍卖，通过竞价的方式取得房屋所有权。这种方式风险较高，因为拍卖房屋的价格往往低于市场价，但购房者也有可能拍到价格合适、质量较好的房屋。

四、如何避免购买法院查封房

为了避免购买法院查封房，购房者要注意以下几点：

在购买二手房前，要通过房屋产权信息查询系统或到房屋所在地的房地产登记部门，查询房屋是否被查封。 在签订房屋买卖合同时，要仔细审查合同内容，尤其是房屋产权状况，并要求卖方提供房屋产权证明文件。 在支付房款前，要确认房屋已经解除查封，并办理了房屋所有权变更登记。 如果发现房屋已经被法院查封，要及时与卖方协商处理，必要时可以向法院申请解除查封。

五、司法解释要点

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（二）》第20条规定，人民法院对抵押物、查封物等财产处置所得的价款，应当按照债权的先后顺序受偿。其中，首封债权人因分配财产未受清偿的，仍有权就其未受清偿部分继续向被执行人执行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，出卖人未依法取得商品房预售许可证或者销售许可证，欺骗买受人订立商品房买卖合同，致使合同无效的，出卖人应当返还已收受的购房款和利息。买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。